Een kantoorgebouw is pas duurzaam als deze optimaal wordt gebruikt

februari 21st, 2012 | Auteur: Duurzamer

Door Pieter van Duin, Associate Director CBRE, lid van het duurzaam vastgoed expert panel.
Een duurzaam kantoorgebouw is in de beleving van de meeste gebruikers een gebouw met een laag energieverbruik dat gebouwd is met milieuvriendelijke materialen. Echter is het optimaal gebruik ervan ook een bepalende factor.

Het energieverbruik van kantoren kan worden aangeduid met energielabels die steeds vaker verschijnen op de verhuurborden van leegstaande kantoorgebouwen. Veel gebruikers zijn hiermee bekend vanuit de elektronica- en auto industrie. Ook in de woningmarkt gaat het energielabel steeds meer een rol spelen, alhoewel dat nu meestal beperkt blijft tot een passage in het koopcontract dat de kopende partij ermee instemt dat de verkoper geen energielabel voor de woning heeft laten opstellen.
Naast het labellen van gebouwen zijn er verschillende meetmethoden (bijvoorbeeld BREEAM, Greencalc, GPR-gebouw en LEED) ontwikkeld die naast het energieverbruik ook naar andere aspecten van duurzaamheid kijken, zoals het gebruik van bouwmaterialen (met bijbehorend onderhoud) en afvalproductie.

Rijksgebouwendienst heeft een beleid opgesteld dat zij bij het aanhuren van bestaande kantoren niet lager gaan dan een gebouw met energielabel C en bij het aanhuren van nieuwbouwkantoren niet lager gaan dan een gebouw met energielabel A. Dit komt voort uit het overheidsbeleid duurzaam inkopen dat door Agentschap NL is vormgegeven.
Naast Rijksgebouwendienst zijn er steeds meer commerciële bedrijven (met name grote multinationals) die duurzaamheidsdoelstellingen gaan formuleren voortkomend uit hun Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen doelstellingen. Zij gaan hierbij in sommige gevallen bij de keuze voor een nieuw kantoor verder dan het vaststellen van minimale energielabels en kiezen een bepaalde doelstelling binnen een door hun geadopteerde meetmethode.
Een goed voorbeeld hiervan is TNT die het eerste expresbedrijf ter wereld wil worden dat emissievrij opereert (co² neutraal). TNT heeft daarom bij de realisatie van het nieuwe hoofdkantoor in Hoofddorp een zeer milieuvriendelijk en duurzaam plan ontwikkeld, met hoge scores van LEED platinum en een GreenCalc+ certificering.

Duurzaamheid staat inmiddels op de agenda en beleggers/ ontwikkelaars zullen geen nieuwe gebouwen meer ontwikkelen die niet voldoen aan het hoogste energielabel. Ook als het renovatie van kantoren betreft wordt duurzaamheid gezien als kwaliteitskeurmerk en wordt altijd gekeken naar het hoogst haalbare op dit gebied. Er worden nu duurzamere gebouwen ontwikkeld dan ongeveer 10 jaar geleden wat op zich positief te noemen is. Een onderbelicht aspect in deze ontwikkeling en de huidige duurzaamheidsdiscussie is het gebruik van kantoren. BREEAM-NL GEBRUIK neemt dit aspect wel mee in de beoordeling en kijkt daarbij naar het aantal medewerkers (FTE) en hoeveel uur deze per week in het gebouw werken.

De gemiddelde leegstand van de kantoren in Amsterdam (totaal aanbod ca. 7 miljoen vierkante meter) bedraagt 17,6% (bron: CBRE) wat in het kader van duurzaamheid natuurlijk zeer slecht is. Er staan blijkbaar kantoren in Amsterdam die niet gebouwd, geëxploiteerd en uiteindelijk gesloopt hadden hoeven te worden. Het is duurzamer om iets wat je niet nodig hebt niet te bouwen dan dit op de meest duurzame manier wel te bouwen.

In de verpakkingsindustrie speelt duurzaamheid ook een belangrijke rol waarbij de volgende aspecten in volgorde van belang aan de orde komen: (1) Vermindering van de verpakking; (2) Hergebruik; (3) Recycling en (4) Hernieuwbare materialen. (bron: www.productmilieu.nl).
Wanneer we het over duurzaamheid bij kantoren hebben zou dat ook in bovenstaande volgorde moeten worden bekeken, waarbij het verminderen van de verpakking c.q. het benodigde aantal kantoren de hoogste prioriteit zou moeten krijgen. Zeker ook in het kader van de lange levensduur van kantoren, waarbij elke vierkante meter die niet gebouwd hoeft te worden ook niet verwarmd/gekoeld en onderhouden hoeft te worden. Daarnaast blijft het natuurlijk van belang om bij kantoren naar de verpakking te blijven kijken die in veel gevallen niet goed is.

Om te bepalen of een kantoorgebouw duurzaam is, kan er niet sec worden gekeken naar het gebouw, maar is het veel belangrijker om te kijken hoe het gebouw wordt gebruikt. Het is daarbij niet voldoende om alleen te kijken of een gebouw in gebruik is of leegstaat. Onderstaande verdiepingsslag moet hierbij worden gemaakt.

Tabel:
1. Leegstand
2. Verborgen leegstand
3. Inefficiënte indeling van de werkplekken
4. Werkplekbezetting
5. Gebruik

Het is hierbij wel van belang dat organisaties de mogelijkheid hebben om een gebouw efficiënt te kunnen indelen. De gebouwstructuur, lay out, bezettingsgraadklasse en capaciteit van de installaties zijn hiervoor belangrijke aandachtspunten voor beleggers/ontwikkelaars bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren (naast bijvoorbeeld het gebruik van duurzame bouwmaterialen).

De leegstand van Nederlandse kantoren is een bekend gegeven waarover exacte cijfers bekend zijn. Als we de in Nederland geldende Arbo-normering als uitgangspunt nemen, kunnen we stellen dat de meeste kantoren in Nederland conform deze normering en dus efficiënt zijn ingedeeld. De normering ligt vast in minimale vierkante meters per type werkplek. De hoeveelheid en type werkplekken zijn naast het aantal secundaire ruimtes, zoals vergaderruimtes, computerruimtes en restaurants, afhankelijk van het type organisatie. Een ICT- organisatie zal een significante hoeveelheid aan computerruimte nodig hebben (eventueel geoutsourced in grote datacentra) en advocatenkantoren zullen een significante hoeveelheid vergaderruimten nodig hebben om hun core business te kunnen uitvoeren.

Kantoren zijn over het algemeen efficiënt ingedeeld waardoor de feitelijke benutting van de beschikbare werkplekken (werkplekbezetting) bepalend wordt.
Je kunt niet zeggen dat organisaties als Oracle en Microsoft die met een groot aantal medewerkers gebruik maken van kantoren met relatief weinig werkplekken het beter doen dan andere bedrijven. Er zijn bijvoorbeeld administratiekantoren die gezien de aard van hun werkzaamheden en type medewerkers meer genoodzaakt zijn om medewerkers op kantoor te laten werken en met veel minder medewerkers hetzelfde aantal werkplekken gebruiken. Dit laatste aspect is dus organisatie afhankelijk.

Als we uitspraken willen doen over het optimaal gebruik van een kantoor zal de werkplekbezetting moeten worden gemeten. Indien de werkplekbezetting inzichtelijk is kan de duurzaamheid beter worden vastgesteld en kunnen verschillende typen organisaties ook daadwerkelijk met elkaar worden vergeleken.

Kantoren worden gedurende een week en op verschillende tijdstippen op een dag niet gelijkmatig gebruikt. Medewerkers hanteren vaak een bepaalde bandbreedte voor hun werktijden en over het algemeen hebben parttimers vaak op de woensdag en/of vrijdag een vrije dag. Ook zijn er bijvoorbeeld momenten waarop deeltijd medewerkers beiden op kantoor zijn voor de noodzakelijke overdracht in hun werkzaamheden. Het is dus van belang dat de werkplekbezetting voor minimaal een periode van 1 week wordt gemeten en de werkplekken ook meerdere keren op een dag worden gemeten. Niet alleen de gemiddelde werkplekbezetting over de week is dus van belang maar ook de (zogenoemde) piekbezetting.

CBRE heeft in de afgelopen jaren bij meer dan 30 kantoorhoudende organisaties op deze manier werkplekbezettingsonderzoeken uitgevoerd waarbij de gemiddelde werkplekbezetting en piekbezettingen zijn gemeten. Het overall resultaat hiervan is dat de werkplekbezetting over het algemeen ongeacht het type organisatie gemiddeld 50% bedraagt (inclusief tijdelijk onbezette werkplekken) en de piekbelastingen nooit boven de 70% uitkomen. Dus op het drukste moment in de week staan nog drie van de tien werkplekken leeg. De hoogste bezetting wordt op dinsdag gemeten en (zoals verwacht) toont vrijdag de grootste leegstand (bron CBRE: What Users Want – De invloed van Het Nieuwe Werken op de kantooromgeving).

“Niet alleen het gebouw maar ook de organisatie die erin is gehuisvest bepaalt of deze wel of niet duurzaam is”

Als we erin zouden kunnen slagen om het gebruik van kantoren te verhogen naar bijvoorbeeld 70% gemiddeld met een piekbezetting van 90% kunnen we in theorie volstaan met 20% procent minder kantoren in Nederland.

Hoe goed het duurzaam bouwen van kantoren met een laag energie verbruik en het meten en kwalificeren hiervan ook is. Het gebruik van de kantoren is hierbij ook van belang en dient bij de beoordeling van duurzaamheid te worden meegenomen. Omdat de feitelijke werkplekbezetting het meest zegt over het daadwerkelijke gebruik van de ruimte dient deze op een eenduidige manier te worden gemeten. De werkplekbezetting zou meer aandacht moeten krijgen bij het meten en labellen op het gebied van duurzaamheid bij kantoorgebouwen.

Niet alleen de kantoorgebouwen zouden moeten worden beoordeeld en gelabeld maar ook de organisaties die gebruik maken van deze kantoren zouden moeten worden gemeten en gelabeld.

Een eenduidige manier van meten (zoals beschreven) is hierbij van belang zodat verschillende type organisaties (met de gebouwen) met elkaar kunnen worden vergeleken. De gemiddelde- en piekbezetting van de werkplekken is van belang voor het labelen hiervan.

Bezettingslabel:
Gem. bezetting > 70% - Piekbezetting > 90% - label A
Gem. bezetting > 60% - Piekbezetting > 80% - label B
Gem. bezetting > 50% - Piekbezetting > 70% - label C (huidige standaard)
Gem. bezetting > 40% - Piekbezetting > 60% - label D
Gem. bezetting > 30% - Piekbezetting > 50% - label E
Gem. bezetting > 20% - Piekbezetting > 40% - label F
Gem. bezetting > 10% - Piekbezetting > 30% - label G

Zoals uit de metingen van CBRE is gebleken bedraagt de gemiddelde bezetting 50% en de piekbezetting 70% wat we de huidige standaard kunnen noemen en aanduiden met een label C.

Bij organisaties die inmiddels flexibele werkplekken (Het Nieuwe Werken) hebben ingevoerd, neemt de gemiddelde werkplekbezetting toe naar 65% en een gemiddelde piekbezetting van 80%, bezettingslabel B. Organisaties die na het invoeren van een nieuw werkplekconcept op basis van Het Nieuwe Werken blijven evalueren (middels werkplekbezettingsonderzoeken) en optimaliseren kunnen uiteindelijk uitkomen op een bezettingslabel A.

“De bezettingsgraad van kantoorgebouwen moet omhoog en is het meest bepalend voor de duurzaamheid van kantoorgebouwen”

Bent u benieuwd naar hoe duurzaam uw kantoor is? Of beter gezegd hoe duurzaam u bent als organisatie? Welk bezettingslabel u heeft? CBRE is in staat om het gebruik en de bezetting van uw kantoor te meten. U kunt hiervoor contact opnemen met ondergetekende (mail to: pieter.vanduin@cbre.com).

Pieter van Duin
Associate Director Building & Workplace Consultancy CBRE