Is het verduurzamen van leegstaand vastgoed rendabel?

februari 8th, 2011 | Auteur: Duurzamer

Is het verduurzamen van leegstaand vastgoed rendabel – door ing. Marc Hopman RVGME lid van het expertpanel

De huidige leegstand van kantoorpanden wordt voornamelijk veroorzaakt door achterblijvende kwaliteit van het onroerend goed. Soms is daar weinig aan te doen, bijvoorbeeld wanneer dit het gevolg is van de locatie en de bereikbaarheid. Zeker zo vaak is er leegstand op een uitstekende locatie, maar is de technische kwaliteit van het onroerend goed in de loop der jaren aanzienlijk afgenomen. Dit terwijl de eisen van huurders alleen maar zijn toegenomen.
Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duurzame en innovatieve renovatie. Met als doel het terugdringen van de exploitatiekosten door minder energieverbruik en het verbeteren van het comfort voor de huurder. De gedachte dat het verlagen van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder of gebruiker is tegenwoordig achterhaald. Uit marktonderzoek van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de vraag naar duurzaam vastgoed stijgt. De investeringen die gedaan worden voor een dergelijke, duurzame renovatie worden deels terugverdiend door lagere exploitatiekosten ten gunste van de huurder.
Als gevolg daarvan is die huurder vaak bereid eenhogere huur te betalen voor de duurzamere huisvesting. Daarnaast verbetert duurzame huisvesting het imago van zowel de huurder als de belegger. Voor de belegger geldt dat tijdens de kredietcrisis de boekwaarde van het bestaande vastgoed aanzienlijk is geslonken. Een bijkomend voordeel van een duurzame renovatie is dan ook de waardestijging van het vastgoed. Aan de andere kant is het aanbod van duurzaam
vastgoed laag. Zie bijvoorbeeld het rapport ‘Het aanbod veroudert’ van DTZ Zadelhoff van maart 2010.

Ambitie in Nederland
De overheid is, met ruim 7 miljoen vierkante meter BVO, Nederlands grootste gebruiker van kantoorruimte. Een consequentie van het Programma Groene Technologieën is om in 2015 minimaal 10 procent energie te besparen door het optimaal laten presteren van klimaatinstallaties in gebouwen. Deze doelstelling draagt in belangrijke mate bij aan het streven van het kabinet om in 2020 25 procent energie te besparen. Maar wat betekent dat nu voor de verhuurders van
deze kantoorpanden? De overheid heeft besloten om in de toekomst alleen nog kantoren of gebouwen aan te huren die minimaal het energielabel C hebben. Het in 2009 bereikte ‘Lente-akkoord’ in de vastgoedsector tussen NEPROM, bouwend Nederland, NVB en de overheid is zelfs nog ambitieuzer. In dit akkoord is afgesproken dat nieuwe kantoorpanden in 2011 25 procent minder energie moeten verbruiken en in 2015 zelfs 50 procent minder dan in 2007.

Vastlopen vraag en aanbod
Ambities genoeg dus, maar diezelfde ontwikkelaars, bouwers, beleggers en eindgebruikers lijken te zijn vastgelopen in een vicieuze cirkel van elkaar de schuld toeschuiven waarom er geen nieuwe duurzame ontwikkelingen op kantoorgebied plaatsvinden. Om deze ’Circle of Blame‘ te doorbreken, is het noodzakelijk dat partijen in een vroeg stadium met elkaar in contact komen. Gelukkig is er sprake van steeds meer maatschappelijk milieubewustzijn en druk op alle partijen om duurzamer te denken. Eén van de mogelijkheden om een dergelijk proces vlot te trekken, is in het huurcontract overeen te komen dat (een deel van) de aantoonbare energiebesparing na verduurzaming voor de eigenaar is. Dit geeft de eigenaar de mogelijkheid om te investeren in duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd zijn er ook
genoeg voordelen voor de huurder. Door de overheid zijn er verschillende regelingen in het leven geroepen. Dit geeft de investeerder de mogelijkheid om tegen een gunstiger tarief geld te lenen. Groenfondsen kunnen leningen aanbieden tegen een lagere rente dan de marktrente. De beleggers in de groenfondsen genieten een belastingvoordeel van maximaal 1,5 procent. Daarom kunnen zij genoegen nemen met een lager rendement en zodoende tegen een lagere rente financieringen verstrekken aan projecten met een groenverklaring. Een voorwaarde hierbij is dat er een verbetering optreedt van het energie indexcijfer met minimaal een factor 0,6.

Voordelen van duurzame kantoren
Zoals Triodos in haar brochure ‘Groen Goud’ omschrijft, kennen duurzame kantoren meerdere voordelen:

1 Een betere afzetmarkt en een beter imago van belegger, ontwikkelaar en gebruiker.
Omdat een gebouw met een groen label een beter imago uitstraalt voor alle bij de exploitatie van kantoorpanden betrokken partijen zal de verhuurbaarheid positief beïnvloed worden. Uit buitenlandse studies blijkt dat de verhuurprijs gemiddeld 3 procent hoger ligt per vierkante meter en door de hogere en stabielere bezetting kan de hogere huuropbrengst op jaarbasis oplopen tot 6 procent.

2 Een hogere boek- en verkoopwaarde
Door de Universiteit van Maastricht is samen met de Universiteit van Berkeley onderzocht wat de waarde is van duurzame kantoorpanden in de USA t.o.v. gewone panden op gelijkwaardige locaties. De verkoopwaarde steeg met ca. 17 procent, onder andere vanwege de hogere huur en betere bezetting.

3 Hogere huuropbrengsten
Een huurprijs waarvan de kosten voor energie integraal deel uitmaken maakt het duurzaam verhuren aantrekkelijk (zie ook punt 1).

4 Besparing op energieverbruik
De energierekening van een gemiddeld kantoor bedraagt circa 30 procent van de totale exploitatiekosten.
Hier kan maximaal 45 procent op worden bezuinigd. De totale maximale besparing op dit onderdeel komt hiermee op 30 procent x 45 procent = 13,5 procent van de totale exploitatiekosten. Uiteraard komt het grootste deel van deze besparing ten gunste van de huurder.

5 Directe voordelen voor de huurder
Er zijn directe voordelen voor de huurder/gebruiker in de vorm van een lagere energierekening. Daarnaast zijn er minder gemakkelijk te kwantificeren voordelen door het betere binnenklimaat in het kantoorpand. Dit leidt immers tot grotere
werknemerstevre-denheid en daarmee hogere productie, minder uitval door ziekte en dergelijke.

6 Indirecte voordelen voor de huurder
Een duurzaam kantoor zorgt voor een beter imago naar de buitenwereld en heeft daarmee een hogere aantrekkingskracht voor met name jonge, hoogopgeleide werknemers. Ook zal er minder personeelsverloop optreden en is er een hogere arbeidssatisfactie.

“De belegger zal dus door periodieke verbeteringen zijn gebouwen in de markt
moeten houden.”

Kosten en baten voor de belegger
Institutionele Beleggers houden gemiddeld circa veertien jaar hun kantoren in portefeuille. Terwijl de economische levensduur dertig tot veertig jaar is. De Rijksgebouwendienst hanteerde zelfs afschrijvingsmethodes van het casco van zestig jaar. De relatief korte periode van veertien jaar is te danken aan de westerse cultuur waar technologische verbeterde kantoren economisch beter gewaardeerd worden dan verouderde kantoren. De belegger zal dus door periodieke verbeteringen zijn gebouwen in de markt moeten houden. Dit vereist extra investeringen. Deze extra investeringen dienen op korte termijn een renderende exploitatie en eventuele verkoop mogelijk te maken. Herinvesteren in vastgoed is voor de meeste partijen dus een financiële afweging. Om te bepalen of duurzame renovatie voor de belegger rendabel is, zal per object een business case gemaakt moeten worden. Daarmee moet aangetoond worden of het verduurzamen van bestaande en leegstaande objecten wel rendabel voor de belegger is. Het financiële model van de business case wordt in het onderstaande model schematisch weergegeven.

Het model geeft de volgende voordelen weer:

• Een duurzame (extra) investering zorgt voor een verlenging van de levensduur en een waardevermeerdering van het
onroerend goed.

• Het bruto aanvangsrendement (BAR) zal na de verduurzaming lager zijn dan de BAR bij aankoop, aangezien de risico’s afnemen en de verhuurbaarheid toeneemt. Dit zal een extra investering rechtvaardigen.

• Een betere verhuurbaarheid. Het toegenomen comfort van het object leidt voor de huurder tot een roductiviteitsverbetering van de medewerkers.

• Een betere herverhuurbaarheid na het beëindigen van een huurperiode.

• Groenfinanciering is mogelijk na een verbetering van een factor0,6 op het energielabel. Dit betekent een renteverlaging van circa 1-1,5 procent.

• Een duurzaam imago voor de belegger.

Aanpak van verduurzamingsprojecten
Een voorbeeld van een verduurzamingsproject is het hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn. Daarbij is een flinke vooruitgang geboekt op de klasse van het energielabel. Het gebouw had een energielabel G maar heeft na de renovatie en verduurzaming het energielabel C gekregen, een voor de renovatie van een rijksmonument niet eerder vertoonde
prestatie. Daarnaast is er voor de eigenaar van het object een waardevermeerdering gerealiseerd van 33 procent. De belangrijkste eigenschappen van het gebouw om te verduurzamen waren de uitstraling, de historische waarde, de omgeving (een park van tweeënhalve hectare) en natuurlijk de uitdaging om een Rijksmonument te verduurzamen.
Dit gebouw komt in zijn geheel niet overeen met de eigenschappen van de bestaande en leegstaande kantoren in de huidige vastgoedmarkt. Verduurzamingtrajecten van leegstaande kantoren vragen een andere aanpak. AT Osborne splitst deze aanpak op in de business case (initiatief fase) en de contracteringsfase waarbij in de contracteringsfase (op basis van Design, Build, Maintain & Operate) de volgende fasen zijn opgenomen: ontwerpfase, een realisatiefase en een beheer-en stuurfase.
Print

1. De Business Case
• Marktonderzoek
In het marktonderzoek worden zaken omschreven als omgeving, locatie, bereikbaarheid, toekomstscenario, worstcase scenario, de structuur van de lokale vastgoedmarkt, belangrijke trends en verwachtingen en externe indicatoren die de waardeontwikkeling van het vastgoed beïnvloeden.

• Gebouwanalyse
Bij de gebouwanalyse wordt gekeken naar de mogelijke potentie van het gebouw om te verduurzamen. Daarbij wordt een analyse gemaakt van de bouwkundige staat van het gebouw en de staat van de technische installaties. Het aanpassen van de installaties is namelijk één van de snelste en relatief goedkopere manieren om vastgoed versneld te verduurzamen.

• Raming investering en exploitatie
Op basis van bovenstaande informatie wordt er een raming opgesteld voor zowel de investering als de exploitatie. Dit geeft de belegger in een vroeg stadium de mogelijkheid om een beslissing te nemen over het verduurzamen van het object.

• Energie Prestatie Advies (EPA)
Wanneer de ramingen een positief rendement laten zien, zal er een definitief plan gemaakt moeten worden voor de verduurzaming van het object. Dit kan door middel van een Energie Prestatie Advies. Dit advies geeft de verschillende
mogelijkheden van verduurzaming weer. Laat een onafhankelijk adviesbureau een gedegen onderzoek instellen naar het huidige energieverbruik van het object en laat een inventarisatie maken van de huidige installatie en isolatiewaarden.

• Begroting investering en exploitatie
Aan de hand van de EPA wordt een begroting voor zowel investering als exploitatie opgesteld.

• Huurberekening
Aan de hand van de investeringen en de besparingen in de exploitatie wordt de vaste huursom per vierkante meter VVO
berekend die benodigd is voor het te behalen rendement.

• Restwaarde berekening
Aan de hand van de bovenstaande gegevens wordt de restwaarde na vijftien jaar berekend. Een taxateur kan de waarde vermeerdering definitief vaststellen.

2 Contracteringsfase op basis van Design, Build, Maintain & Operate (DBMO)
Splits het gebouw beheersmatig in bouwkundige zaken en installatietechnische zaken. Contracteer voor beide percelen in een zo vroeg mogelijk stadium van het project een uitvoerende partij. Aangezien de eigenschappen van het installatietechnische perceel (energietechnisch de quickwins) beter tot zijn recht komen in het DBMO contract zal het bouwkundig perceel in de onderstaande omschrijvingen buiten beschouwing worden gelaten.

• Design
Maak aan de uitvoerende partij bekend wat de financiële ontwerplimieten zijn en wat de daarbij behorende te behalen energieverbetering is, bijvoorbeeld energielabel A++ en behorende bij comfortklasse B. De uitvoerende partij is zelf verantwoordelijk voor het ontwerpproces en het eindresultaat.

• Build
Omschrijf in het contract goed wat er van de uitvoerende partijen verwacht wordt tijdens de uitvoering.

• Maintain
Stel een prestatiegericht onderhoudscontract op welke gebaseerd is op de NEN 2767. Deze bevat een bonus-malusregeling voor het onderhouden van de installaties. Neem daarnaast een bonusmalusregeling op voor de energieprestatie van het object. Zo wordt de uitvoerende partij uitgedaagd om met nieuwe innovatieve voorstellen te komen voor de verbetering van de energieprestatie van het object.

• Operate
Het regelen en sturen van de energiestromen is noodzakelijk om de lage exploitatiekosten te garanderen. De besparing op de exploitatiekosten zijn tenslotte opgenomen in het nieuwe verdienmodel van de belegger. Het is dus noodzakelijk dat de uitvoerende partij hier ook verantwoordelijk voor wordt gemaakt. De belegger verlegt hiermee het financieel risico met betrekking tot de energiekosten. Bij navraag in de markt is gebleken dat uitvoerende partijen ook bereid zijn om de installatie volledig te financieren. De belegger betaalt dan alleen een maandelijkse fee voor het gebruik van de installaties. Het DBMO contract wordt dan een DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain, Operate) contract.

Tot slot
Natuurlijk zijn er meerdere mogelijkheden in het totale proces van de opwaardering van bestaand vastgoed. Het voorgaande geeft slechts een richting aan. Maar daarentegen laat het voorgaande wel zien dat een andere vorm van samenwerking noodzakelijk is. De belegger en assetmanager zouden bijvoorbeeld ook op basis van prestatie met
elkaar kunnen samenwerken.

ConclusieHet verduurzamen van leegstaand vastgoed kan wel degelijk rendabel zijn voor zowel de belegger, eindgebruiker, assetmanager als de uitvoerende partijen. Daarbij dienen wel de volgende randvoor-waarden aanwezig te zijn:
• Een positieve business case;
• Een andere manier van samenwerken, alle betrokkenen dienen hetzelfde doel na te streven
namelijk ‘het verduurzamen van bestaand vastgoed tot ieders voordeel’;
• Contracteren op basis van prestaties;

Het is niet noodzakelijk dat er al een eindgebruiker bekend is om te besluiten tot verduurzaming. Wanneer een pand verduurzaamd is, wordt de verhuurbaarheid groter en daarmee de kans dat zich een huurder aandient. De markt en de overheid geven duidelijk aan dat duurzame kantoren de toekomst hebben.

Bronnen

http://www.joneslanglasalle.nl/Netherlands/NL-NL/Pages/NewsDetail.

aspx?ItemID=9188

http://www.dtz.nl/page.asp?id=62831

http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2009/12/09/rijk-gaat-zeker-

10-energie-besparen.html
Triodos Bank (2009) Groen goud – de financiële meerwaarde van
duurzaam vastgoed.
AT Osborne (2010) Een modern monument. AT Osborne, Baarn.
Geraedts, R.P., en D.J.M. van der Voordt (2005) Transformatie van Kantoorgebouwen

SerVicE Magazine is een uitgave van studievereniging SerVicE van de vakgroep Vastgoedbeheer van de opleiding bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en verschijnt drie keer per jaar. In ons magazine, dat een oplage van ruim 1900 stuks kent waarvan het overgrote deel (ruim 80%) aan bedrijven in de vastgoedwereld gericht is, trachten wij als redactie academici en professionals aan het woord te laten over relevante, actuele dan wel interessante onderwerpen voor de vastgoedbranche. Een abonnement op het SerVicE magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via www.service-studievereniging.nl/magazine. Bent u overigens geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SerVicE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem van contact op met de redactie via hoofdredacteur@service-studievereniging.nl.