Liever niet renoveren dan slecht renoveren

december 14th, 2011 | Auteur: Duurzamer

Door Ronald van Warmerdam – PMB Amsterdam, lid van het duurzaam vastgoed expertpanel.

Nu het bouwen van nieuwe kantoren en woningen, vanwege de crisis stil is gevallen en er circa zeven miljoen vierkante meter kantoren in Nederland leeg staat, is de roep naar herbestemmen luider dan ooit. Het ligt in de verwachting, dat er geïnvesteerd gaat worden in bestaand vastgoed. Zeker als er in de komende jaren fors wordt afgewaardeerd. Dan komen nieuwe bestemmingen financieel in beeld. Maar als we met de opgave starten pleit ik voor maximale duurzaamheid: “liever niet renoveren dan slecht renoveren!”

Dat kantoorpanden in de nabije toekomst worden afgewaardeerd is onvermijdelijk. De eerste berichten over de Bubble in het kantorenvastgoed zijn in ieder geval dramatisch. Zo bericht het FD van 5 december 2011 dat een omvangrijke kantoorveiling met een forse “korting” van 40% is mislukt. Niemand had zo veel lucht in vastgoed verwacht. Ik zie dit graag positief. De kostprijs van kantoren maakt het onhaalbaar ze om te bouwen naar studentenkamer, woning en of hotel. Alleen na een forse prijscorrectie komen nieuwe bestemmingen in beeld. Maar de vraag is of die renovatie energiezuinig zal gebeuren en dus duurzaam vastgoed op gaat leveren?

In het bouwbesluit staat niet dat een eigenaar bij renovatie energetisch verantwoord moet verbouwen. Redelijk ongelooflijk gezien de energieambitie van de Nederlandse overheid. Maar ook als de overheid geen eisen stelt, is het uit economisch oogpunt slim, optimaal te investeren in energie bij renovatie.

Dit vraagstuk beantwoord ik aan de hand van bijgaand schema. We hebben energie nodig om een gebouw op te richten, om het te gebruiken en om het te slopen. Maar onze gebouwen zijn zo slecht dat de meeste energie opgaat tijdens het dagelijks gebruik: ongeveer 85%. Eenmaal opgericht hebben we vrijwel geen invloed meer op de energetische kwaliteit omdat de kwaliteit van uw gebouw wordt bepaald in het ontwerp. Jaar in jaar uit betaalt u de rekening want het is een enorme klus om een gebouw energetisch op te waarderen. Slechts een maal in de veertig á vijftig jaar zal die kans zich voordoen. Als er opnieuw fundamenteel in een pand wordt geïnvesteerd. Er moet bijvoorbeeld een nieuwe installatie in en de gevel worden vervangen. Effectieve maatregelen die horen bij een grootschalige verbouwing en niet bij een “schilderbeurtje”. Maar wel maatregelen die de energetische kwaliteit van het pand verhogen.

Zodra u voor een herbestemming of groot-onderhoud van een pand staat is het mogelijk om vijftig tot zeventig procent van het energiegebruik af te halen. Er zijn al volop voorbeelden. De investering verdient u terug in de komende jaren en de waarde van uw bezit zal stijgen. Want energie gaat een steeds grotere component in vastgoedmanagement worden. Vanwege de enorme stijging van de energieprijzen zullen de meeste investeringen zich sneller terugverdienen dan u ooi had kunnen dromen. Een monument of een oud gebouw noem ik “een cadeau uit het verleden” en als u grootschalig energetisch renoveert, kunt u degene zijn, die “een cadeau aan de toekomst” schenkt.

Als u verder wilt dan alleen energie besparen, kan dat ook. Ik geef dat aan met het groene vlak in de tekening. Als u energie gaat opwekken op uw pand, dan zult u niet alleen energie consumeren maar ook energie produceren. En als u in staat bent dat in balans te brengen krijgt u een energiepositief gebouw. Veel voorbeelden zult u nog niet aantreffen in Nederland mede omdat energie produceren op de schaal van een gebouw óók niet in het bouwbesluit staat.

Maar een ding is zeker. Als u niet fatsoenlijk en energetisch renoveert bij een grootschalige opknapbeurt van een pand, hebt u die ene kans in uw carrière verloren laten gaan. Want pas over veertig of vijftig jaar, bij de volgende grote onderhoudsbeurt, kan uw blunder worden hersteld. Dus daarom stel ik dat het beter is NIET te renoveren dan SLECHT te renoveren.