Duurzaam Vastgoed

De hoge en voorlopig nog verder toenemende leegstand van kantoren zal leiden tot een zeer laag beleggingsrendement voor objecten aan de ‘onderkant’ van het niet-duurzame deel van de bestaande kantorenvoorraad. Voor dit segment is een structurele neerwaartse prijsaanpassing noodzakelijk. Hierdoor echter, voorziet Jean Klijnen, kan sprake zijn van een belangrijke ‘kapitaalvernietiging’.

Ingrijpende verandering – zoals verduurzaming van de voorraad – is de enige mogelijkheid om op dergelijke objecten nog een acceptabel rendement te kunnen maken. Immers, met name op dit gebied is de huidige vraag groter dan het aanbod en liggen voor de komende jaren in toenemende mate kansen.

Na een piek in 2005 is de leegstand, als gevolg van het gunstige economische klimaat, de jaren erna gedaald tot rond de 11 procent. In 2009 is de leegstand echter weer omhoog geschoten naar ruim 14 procent. Op dit moment staat bijna 7 miljoen vierkante meter van de totale 48 miljoen vierkante meter kantoren leeg. Een groot deel hiervan, circa 2 miljoen vierkante meter, staat structureel leeg en dit deel van de voorraad zal de komende jaren naar verwachting snel verder in omvang toenemen.

Daar staat tegenover dat in een weer wat aantrekkende economie de kantoorgebonden werkgelegenheid, weliswaar met enige vertraging, zal groeien, waardoor de vraag naar kantoorruimten stijgt. Ook zien we in Nederland een toenemende arbeidsparticipatie van 55-plussers, vrouwen en part timers, is er sprake van een verdere verdienstelijking van de economie en een mogelijk verdere afname van de arbeidsongeschiktheid. Deze ontwikkelingen zouden er juist toe moeten leiden dat eerst de effectieve huren en vervolgens de waarde en dus de rendementen van beleggingen in kantoren zouden moeten stijgen. Echter, de niet-duurzame kantoren sluiten veelal niet meer aan bij de wensen van gebruikers en zullen daardoor kansloos blijven, zelfs bij een aantrekkende vraag naar kantoren.

Het stuwmeer aan niet-duurzame, leegstaande kantoren zal voor een deel van de markt zorgen voor lage beleggingsrendementen door de concurrentie op prijs bij verhuur. Het leidt ertoe dat ondanks het herstel van de economie, de waarde van grote delen van de kantorenvoorraad zich verder neerwaarts zullen blijven ontwikkelen. De sterke prijsconcurrentie op een belangrijk deel van de markt zal daarbij niet alleen van invloed zijn op de waardeontwikkeling van leegstaande kantoren, maar ook op de thans goed verhuurde objecten, omdat het absolute verschil tussen de huurniveaus van verschillende panden in een bepaalde markt nu eenmaal beperkt zal zijn. De nog steeds oplopende leegstand werkt zo als een loden kogel om de enkel van iedere kantorenbelegger. De verwachting is dat niet-duurzaam vastgoed binnen 5 tot 10 jaar alleen nog maar tegen een discount te verkopen zal zijn.

Een segment binnen de kantorensector waar naar onze overtuiging een contraire marktbeweging zal plaatsvinden is bij duurzame kantoorpanden. Dit soort kantoren zal door de beperkte beschikbaarheid te maken krijgen met krapte en (deels sterk) bovengemiddelde rendementen.

Factoren duurzaamheid
Belangrijk hierbij is dat het begrip duurzaamheid niet wordt ingeperkt tot milieuaspecten op objectniveau, maar dat hier ook andere factoren bij worden betrokken zoals met name de locatie van dat object. Die locatie van een kantoorpand wordt vaak vergeten in het duurzaamheidsvraagstuk. Kopers en beleggers blijven op dit gebied te veel hangen bij technische elementen zoals CO2-uitstoot, energieverbruik etc. Wij zijn van mening dat doorgaans ook factoren als goede bereikbaarheid per openbaar vervoer expliciet moeten worden meegenomen. Maar ook voorzieningen in de omgeving, zoals winkels, horecagelegenheden of kinderdagverblijven, zijn belangrijke locatieaspecten die een pand duurzamer maken.

De verwachte relatief lage rendementen tijdens de huidige cyclische upswing zijn een voorbode van de kapitaalvernietiging die zal plaatsvinden in het niet-duurzame deel van de kantorenmarkt. Daartegenover staat een tekort aan duurzame kantoorobjecten. In toenemende mate zullen huurders interesse hebben in dit soort panden. Beleggers in kantoren moeten zich dan ook opmaken voor investeren in het duurzaam maken van hun portefeuilles. Anders blijven de rendementen zich verder versneld negatief ontwikkelen. De loden kogel aan het been krijgt dan de omvang van de sloperskogel.

Directeur bij Bouwfonds Real Estate Investment Management

Bron: Cobouw.nl

Gerelateerde artikelen:

1. VROM-raad: Duurzame verstedelijking moet ruimtelijke ordening weer op de kaart zetten
2. Bam bouwt het meest duurzame kantoor van het Verenigd Koninkrijk
3. Duurzaam kantoor voor UPC in Leeuwarden
4. Duurzaam ondernemen in het CO2 vrije kantoor van Inepro
5. Advin stelt voorbeeld met CO2-neutraal kantoor

Een reactie tot “Prijs kantoor moet structureel zakken”