Duurzaam Vastgoed

Posts Tagged ‘dtz’

Supermarktbeleggingen een ‘veilige haven’

De waarde van supermarkten is de laatste jaren gestaag toegenomen. De kapitalisatiefactor van de betere supermarkt is in tien jaar tijd gestegen van circa 13 à 14 keer de jaarhuur naar 14 à 15 keer de jaarhuur in 2011. Dit blijkt uit onderzoek van DTZ Zadelhoff naar de kenmerken van supermarktbeleggingen. Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff: “Onder de beleggingen kunnen supermarkten als een uitermate ‘veilige haven’ worden beschouwd. Als gevolg van schaalvergroting zijn huurders in staat goede huurprijzen te betalen voor de beste locaties.”

De supermarktbranche laat al jaren achtereen een stabiel toenemende omzetontwikkeling zien en de huurders blijken daarbij zeer solide. Investeren in supermarkten die zijn verhuurd aan de winnaars van de toekomst kennen het meest zekere rendement. Van Steenhoven: “Supermarkten worden gemiddeld steeds groter en daardoor neemt het aantal jaarlijks af. Doordat retailers vrijwel altijd op zoek zijn naar nieuwe en grotere vestigingen, is de druk op de markt voor supermarktvastgoed hoog.”

Verschillen in de grootte van supermarkten bepalen in belangrijke mate de hoogte van de huurprijs per vierkante meter. Dit blijkt uit de analyse van circa 1.500 supermarktlocaties door DTZ Zadelhoff. Het gemiddelde huurprijsniveau van een Nederlandse supermarkt bedraagt in 2011 EUR 137,- per vierkante meter per jaar. Kleine buurtsupers kennen een huurprijsniveau dat daar gemiddeld 30% onder ligt en voor grotere supermarkten geldt dat zij gemiddeld 16% duurder zijn per vierkante meter dan het landelijk gemiddelde. De hoogste huurprijs wordt betaald voor een supermarkt van gemiddelde grootte (circa 1.700 m2).

Het Holland Office Center aan de Kruisweg 789-829 in Hoofddorp, dat circa 11.862 m² beslaat, is volledig gerenoveerd en grotendeels verhuurd. Dit object ligt prominent op de aanrijroute naar Hoofddorp en bestaat uit vijf geschakelde gebouwen met een schitterende binnentuin en zeer ruime parkeergelegenheid.

In samenwerking met de eigenaar, IVG Institutional Funds GmbH, heeft DTZ Zadelhoff Property Management B.V. dit object gerenoveerd en opnieuw in de markt gezet. Technische knelpunten zijn opgelost, de gevel is gereinigd, de kantoorruimte gerenoveerd en er is een kwalitatief hoogwaardig bedrijfsrestaurant gerealiseerd. Deze inspanningen zijn niet onopgemerkt gebleven: vele huurders hebben de huur verlengd, vaak in combinatie met een uitbreiding.

DTZ Zadelhoff heeft twaalf transacties gedaan, waaronder huurverlengingen met bestaande huurders zoals QuadroVision en Sixt bv. In samenwerking met Jones Lang LaSalle en CB Richard Ellis zijn daarnaast diverse verhuurtransacties gerealiseerd met onder andere i-Ase bv en Releaze International bv.

De interactie met huurders, het renoveren van de kantoorruimte en de actieve verhuur heeft bijgedragen aan de transformatie van dit unieke object in Hoofddorp. In het Holland Office Center is nog circa 3.000 m² beschikbaar voor verhuur. Geïnteresseerden kunnen contact opnemen met DTZ Zadelhoff.

Huisvestingsbeleid waardevaster, verantwoorder en duurzamer
“Het Groene Werken is een nieuwe manier om naar een huisvestingsvraagstuk te kijken. Bedrijven willen de beste medewerkers en moeten dan ook de beste werkplekken bieden op inspirerende locaties. Locaties, die op vele manieren goed bereikbaar zijn. DTZ Zadelhoff biedt met Het Groene Werken aanbevelingen voor de overheid, gebruikers en gebouweigenaren. Huisvestingsbeleid moet transparanter, verantwoorder en duurzamer”, aldus Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff.

Het Groene Werken gaat uit van een positief commitment tussen huurder en verhuurder. Gebouwen moeten toekomstbestendig zijn, zodat ze langjarig attractief zijn. Dit betekent dat ze niet alleen aantrekkelijk zijn voor de eerste gebruikers, maar ook voor opvolgende bewoners. In de ideale combinatie is een gebouw op de juiste locatie langjarig geschikt voor het gewenste gebruik.

Duurzaamheid betreft niet alleen het gebouwaspect, maar ook de wijze van bewoning. Duurzame bewoning vraagt een goede communicatie tussen huurder en verhuurder. Van Steenhoven: “Wij bepleiten een goede samenwerking tussen beide partijen. Daarmee wordt een kantoor niet een doorgangshuis, maar een plek die voor de lange termijn geschikt is. En waarbij investeringen in duurzaamheid, bruikbaarheid en sfeer beter tot hun recht komen.”
DTZ Zadelhoff heeft een aantal aanbevelingen en uitgangspunten geformuleerd om verantwoorder en duurzamer met huisvestingsvraagstukken en locatiebeleid om te gaan. Deze zijn beschikbaar via onze website, Klik hier.

Was er in 2008 en 2009 nog duidelijk sprake van winter op de Nederlandse vastgoedmarkt, nu – begin 2010 kondigt het einde van de winter zich aan. Dit zegt Cuno van Steenhoven, voorzitter van het Dagelijks Bestuur van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff. Er is meer beweging op de beleggingsmarkt en een aantal buitenlandse investeerders is weer op zoek naar Nederlands vastgoed, aldus Van Steenhoven. Vandaag verschijnt het beleggingsmarktrapport Vertrouwen golft; de markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed van DTZ Zadelhoff, waarin het bedrijf zijn visie geeft voor 2010.

De golvende lijn waarop de economie zich beweegt, is aan vertrouwen gekoppeld. Begin 2009 was het vertrouwen van financiers en beleggers dalende. Beleggers zagen voornamelijk financile risicos. Eind 2009 gaf het vertrouwen een optimistischer beeld, concludeert de bestuursvoorzitter van DTZ Zadelhoff. Niet langer worden financiele risicos als grootste gevaar gezien, maar de leegstand en de huurwaarde van vastgoed. De toename van de leegstand is met 1,3% beperkt gebleven. Er staat op dit moment in Nederland circa 6 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Dit komt neer op ongeveer 300.000 werkplekken.

De ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en winkelen hebben direct invloed op vastgoed. DTZ Zadelhoff constateert binnenstadsschaarste aan zowel woningen als kantoren. Stationslocaties worden steeds populairder. Een andere trend, het nieuwe werken (waarbij het klassieke kantoor langzaam verandert in een meeting place), heeft grote impact op het aantal vierkante meters per werkplek. Daarnaast wint internetwinkelen steeds meer aan terrein, hoewel traditioneel winkelen ook nog steeds in trek blijft.

Vorig jaar concludeerde DTZ Zadelhoff dat de beleggingsmarkt ten opzichte van eerdere crises de gebruikersmarkt niet volgt, maar hierop vooruitloopt. Van Steenhoven: Op de markt van gebruikers van kantoren en bedrijfsruimte is de leegstand tijdens 2009 opgelopen en is het verschil tussen eerste klas vastgoed en vastgoed op secundaire locaties groter geworden. Ook op de winkelmarkt is het verschil toegenomen tussen A-locaties enerzijds en B- en C-locaties anderzijds. Kenmerkend voor deze tijd is het grote aantal huurverlengingen. Daarnaast signaleren we verborgen leegstand. Dit zijn delen of verdiepingen van een kantoorgebouw die leeg staan, omdat een bedrijf die ruimte niet meer gebruikt door bijvoorbeeld een reorganisatie, terwijl het huurcontract nog doorloopt.

De ontwikkelingen zijn niet voor elke regio hetzelfde. In de toekomst krimpt de bevolking in bepaalde delen van Nederland in en dat heeft invloed op het soort en het aantal woningen. Tegelijkertijd heeft Nederland te maken met vergrijzing. Dit heeft natuurlijk invloed op de kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt, maar ook op woningen en winkels. Om dit inzichtelijk te maken heeft DTZ Zadelhoff de Vastgoedvisiekaart ontwikkeld, waaruit blijkt dat regionale verschillen toenemen, aldus Van Steenhoven.