Duurzaam Vastgoed

Posts Tagged ‘leegstand’

Bestaande panden transformeren naar aantrekkelijke, energiezuinige panden in een veilige, goed bereikbare omgeving waardoor werk en ontspanning bij elkaar komen. Daar liggen de belangrijkste groeikansen voor de utiliteitsbouw. Dit soort kantoor- en bedrijfsgebouwen hebben de toekomst want ze hebben de voorkeur van potentiële huurders. Dat stellen Rabobank en PwC in hun nieuwste rapport ‘Samen aan de slag! Best practices in duurzame utiliteitsbouw’, dat vandaag is gepresenteerd.
Rabobank en PwC laten in het rapport zo’n 24 toonaangevende bedrijven uit de gehele bouwkolom, van architect tot vastgoedbelegger en van bouwer tot eindgebruiker, aan het woord over de toekomst van de sector. Dat die duurzaam is, weten zij al. Zonder te wachten op stimulerende regelgeving en uitkristallisering van duurzaamheidslabels, zijn deze 24 al aan de slag gegaan. Volgens hen maken duurzame investeringen een pand waardevast.

Het rapport benadrukt dat een integrale aanpak nodig is: het samenbrengen van Design, Build, Finance, Maintain en Operate in één contract en samenwerking in de keten zijn de belangrijkste succesfactoren in deze alles-in-één aanpak. Vanaf het begin wordt daardoor op alle relevante stakeholders gefocust, de eindgebruiker voorop. Dit zorgt voor realisme bij het opstellen van een businesscase. Het dwingt tot nadenken over de exploitatiefase en de eisen van eindgebruikers in de toekomst. Daaraan is dringend behoefte want hét cliché in de bouwsector is namelijk nog steeds waar: er wordt onvoldoende samengewerkt. De focus ligt op winstmaximalisatie op de korte termijn en daar moeten we vanaf, schrijven Rabobank en PwC. Daarvoor zijn andere verdienmodellen nodig, waarbij een projectontwikkelaar eerder een adviseur dan een initiator van een project is.

Verduurzaming zal immers veel vaker over het transformeren van bestaande panden gaan. Rabobank en PwC volgen de Nederlandse bouw- en vastgoedsector intensief. Met dit rapport willen zij handvatten en alternatieven bieden om in deze economisch moeilijke tijden utiliteitsbouwprojecten van de grond te krijgen. De toenemende leegstand van kantoren en bedrijfspanden is voor beide organisaties het ultieme bewijs dat de utiliteitsbouwsector moet inzetten op renovatie, duurzaamheid en kwaliteit willen panden in de toekomst verhuurd zijn.

Dat deze visie klopt, blijkt uit de registratie voor een BREEAM certificaat van al 1 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantoren, bedrijfspanden en retailvastgoed. Dit certificaat is een breed duurzaam keurmerk voor utiliteitsgebouwen. Daarnaast blijkt uit onderzoek door de Universiteit van Maastricht en de Erasmus universiteit dat energiezuinige en goed per OV bereikbare panden gemiddeld een 6,5 procent hogere huurprijs kunnen vragen.

Marktpartijen onderschrijven deze ontwikkeling. Meer dan 50 procent van de bedrijven in de bouw- en vastgoedsector gebruikt duurzaamheid momenteel als verkoopargument. Tegelijkertijd is zes op de tien partijen uit de bouwkolom is het eens met de stelling ‘over vijf jaar is duurzaam bouwen geen uniek verkoopargument meer maar een harde voorwaarde om een opdracht te verkrijgen’, zo blijkt uit recent onderzoek van het bureau Bouwkennis.

Voorstel aanpak leegstand kantorenmarkt Dynamis werkt averechts
Integrale aanpak leegstandsproblematiek noodzakelijk

Verwijderingsbijdragen op nieuwbouw en leegstandsbelasting op bestaande bouw bieden geen oplossing voor de leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt. De voorstellen van Dynamis en Hogeschool Rotterdam voor de verwijderingsbijdrage werken zelfs averechts en belemmeren investeringen in een goed vestigingsklimaat, zo vindt de NEPROM.

Dynamis presenteert op haar congres vandaag de instelling van een verwijderingsbijdrage voor nieuwbouwkantoren. Volgens de NEPROM, de branchevereniging van projectontwikkelaars, biedt dit geen structurele oplossing voor de leegstandproblematiek op de kantorenmarkt. De markt doet al voor een groot deel haar werk, aangezien in de afgelopen jaren de nieuwbouwmarkt voor kantoren al meer dan gehalveerd is.

De nieuwbouw die nog wel wordt gerealiseerd kan derhalve onvoldoende bijdragen aan een dergelijke subsidieregeling om een substantiële bijdrage te leveren aan herontwikkeling, herbestemming of sloop van leegstaande kantoorpanden. In de nieuwbouwmarkt voor kantoren is al een duidelijke verschuiving naar herontwikkeling van oude kantoren te zien.

Ten aanzien van de leegstandsbelasting gaat men er aan voorbij dat het overgrote deel van de leegstand in kantoren zogenoemde partiële leegstand betreft. Ofwel: het betreft vaak slechts enkele verdiepingen van een kantoorpand die leeg staan en meestal niet een compleet pand. Ook door middel van de leegstandsbelasting realiseert men dus geen substantiële subsidiepot ten behoeve van herstructurering.

In de ogen van de projectontwikkelaars tonen de opstellers van het rapport weinig gevoel voor de verhoudingen in de markt. De vraag van gebruikers is al jaren aan het veranderen; men wenst duurzame, flexibele huisvesting. De bestaande bouw en de nieuwbouwontwikkelingen moeten hierop een goed antwoord geven. Deze vernieuwing afremmen is geen oplossing voor de leegstand en levert geen bijdrage aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat in Nederland.
We moeten werken aan het stimuleren van investeringen in kwaliteit. Beleggers hebben panden met een visie aangekocht. Voor hen is het nu tijd om die visie waar te maken en om hun verouderde gebouwen op het kwaliteitsniveau te brengen dat de hedendaagse huurder eist. Op bepaalde locaties dient de markt te onderkennen dat er moet worden gesloopt.

De NEPROM ziet daarom meer in een integrale aanpak, waarbij ontwikkelaars, beleggers en gemeenten gezamenlijk hun verantwoordelijkheid nemen. Op locaties waar in samenspraak met provincies en gemeenten is beslist dat deze kansarm zijn, zullen projectontwikkelaars verder moeten afschrijven op kansloze plannen voor nieuwe kantoren en verder moeten innoveren. Op deze herstructureringslocaties moeten beleggers verlies nemen op kansloze panden en verouderde panden herontwikkelen, herbestemmen of slopen. Gemeenten zullen reeds ingeboekte inkomsten mislopen door gronden niet meer uit te geven en zij moeten het aanpakken van de leegstand faciliteren door keuzes te maken over op welke locaties kwaliteit wordt toegevoegd en op welke locaties geen nieuwbouw meer mag plaatsvinden.

De NEPROM werkt samen met gemeenten, provincies, beleggers en gebruikers om de leegstand op een aantal concrete locaties daadwerkelijk terug te dringen. Per locatie onderzoeken de partners welke kansen er zijn en welke oplossingen geschikt zijn. Volgens de NEPROM heeft dergelijk maatwerk waarbij partijen gezamenlijk hun verantwoordelijkheid nemen meer zin dan een landelijk beleid.

Vandaag is de gemeenteraad akkoord gegaan met vergaande voorstellen van de PvdA om het ombouwen van lege kantoren mogelijk te maken. 1,3 miljoen m2 kantoorruimte staat leeg in Amsterdam. Dat is één vijfde van alle leegstand in Nederland.

De voorstellen maken het makkelijker om kantoorruimte te veranderen in woningen. Mulder: ‘We stellen alleen nog maar de minimaal door het rijk getelde eisen. We zetten alle juridische middelen die we hebben in om ombouw mogelijk te maken, zoals postzegelbestemmingsplannen en de verplichting voor stadsdelen om mee te werken aan ombouw en ander gebruik.’

Mulder wil ook welstandcriteria versoepelen in die kantoorgebieden met veel leegstand, zoals Sloterdijk en Amstel III. Ook het tijdelijk geschikt maken voor bewoning moet mogelijk worden. Michiel Mulder kwam in maart 2010 met 17 aanbevelingen om de leegstand te bestrijden. Enkele van deze maatregelen zijn al overgenomen door het college van B&W, zoals de invoering van een leegstandverordening. Hierin is een meldingsplicht opgenomen voor leegstaande kantoren en een acceptatieplicht van door de gemeente aangedragen huurders.

Met het raadsbesluit van vandaag worden ook de andere voorstellen gemeentelijke beleid.

Amsterdam heeft een speciale verordening opgesteld om de leegstand van kantoorpanden aan te pakken. Wethouder Maarten van Poelgeest (Grondzaken) maakte dit gisteren (20 januari) bekend.

Staat een kantoorpand langer leeg dan een half jaar, dan moet de eigenaar dit aan de gemeente melden. Als de eigenaar dit verschillende keren niet doet, wordt een boete opgelegd van maximaal 7.500 euro. Dat staat in de eveneens gisteren gepubliceerde nota Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand.

Als de leegstand langer dan één jaar duurt, kan de gemeente volgens deze nota zelf een gebruiker of huurder aanwijzen, bijvoorbeeld studenten, kunstenaars of hotels. Verleent de eigenaar vervolgens geen medewerking, dan kan een dwangsom volgen. Reden voor de aanpak is dat momenteel ongeveer 17 procent van de kantoorruimte in Amsterdam leeg staat. In totaal gaat het om ongeveer 1,3 miljoen vierkante meter. De gemeente meent dat de helft hiervan nooit meer als kantoor zal worden gebruikt. Van Poelgeest vindt dat de betreffende vastgoedbezitters dit moeten toegeven. Maar ze willen dat volgens hem vaak niet, omdat de gebouwen voor veel geld op de balans staan.

De verordening geldt voor de gebieden Amstel III (in het stadsdeel Zuidoost) en Teleport (bij het station Sloterdijk). Ook is hij van toepassing op kantoorgebouwen van meer dan 10.000 m2 en gebouwen die werden gekraakt en vervolgens ontruimd. De verordening is mogelijk door de nieuwe wet kraken en leegstand, die ook kraken verbiedt.

bron: vastgoedmarkt.nl

Wilt u een nieuw kantoorgebouw neerzetten? Dan moet u wel iets doen met een leegstaand exemplaar. Voor die uitgebalanceerde variant hoopt wethouder economische zaken Arthur van Dijk het land te winnen.

Voor een algehele kantoorbouwstop voelt hij niets. ,,Want de schoorsteen van de bv Nederland moet wel blijven roken. Sommige bedrijven – zoals Asics – willen nu eenmaal iets nieuws, iets duurzaams. En als ze dat hier niet hadden kunnen bouwen, dan waren ze met hun Europese hoofdkwartier misschien wel naar Londen of Parijs uitgeweken.’’

Ook vindt hij het gevaarlijk om regionaal beperkingen op te leggen. ,,Want we willen ook niet dat bedrijven dan maar in Eindhoven gaan vestigen.’’ De wethouder ziet wel dat er iets moet gebeuren: ,,Als ergens te veel leegstand is, voelen de achterblijvers zich minder op hun plek en denken ze eerder aan vertrek.’’

Hij is dan ook blij dat het nodige gebeurt in Beukenhorst-West – waar al ‘veel leegstand is’ en binnenkort ook TNT nog eens vertrekt. Zo zijn in leegstaande kantoren een school en twee appartementencomplexen gekomen. Binnenkort volgen ook twee hotels. ,,En die levendigheid kan juist weer zorgen dat het aantrekkelijk wordt om er te zitten.’’

Maar hij weet ook dat er eigenaren zijn die zoveel bezit hebben dat ‘een enkel leegstaand pandje’ ze niet veel zegt. ,,Bovendien, nogal wat panden zitten in beleggingsportefeuilles en staan tegen te hoge waardes in de boeken. Als die waardes flink omlaag moeten, kan dat gevolgen hebben voor de aandeelhouders. Die zitten daar niet op te wachten.’’ Ook moeten we bedenken dat ‘met het oog op Schiphol’ niet in alle kantoren woningbouw kan komen.

Het ombouwen of slopen van panden kost veel geld. En juist aan die zogeheten ‘onrendabele top’ kunnen overheden volgens Van Dijk iets doen. Het Rijk kan ‘fiscaal’ helpen als oude kantoren woning of hotel worden. En een gemeente zou de opslag op de prijs die ze rekent voor de grond onder de nieuwbouw, terug kunnen geven als subsidie.

Wat het lastiger maakt is dat de ontwikkelaar die bedrijf x naar een nieuw pand helpt, niet per se iets te maken heeft met het pand dat x achterlaat: ,,En dus moet je met equivalenten gaan werken. Tegenover zoveel vierkante meter nieuwbouw, staat dan zoveel ombouw. Of je krijgt iets als een verwijderingsbijdrage.’’ Maar, zo zegt hij er graag bij: ,,Ik ga niet alleen met regels komen, voor Haarlemmermeer sec. Veel dingen moet je breed regelen.’’

Gemiddeld staat achttien procent van de kantoren leeg in zijn gemeente. In de helft van de gevallen is dat structureel, schat de wethouder in. ,,In die panden komt niet snel meer iemand.’’

Haarlem 2:

Hoop op nieuwe balans kantorenmarkt

Bron: www.noordhollandsdagblad.nl

Als pilot voor Amsterdam wordt in de kantorenzone Amstel III een kantoorgebouw tijdelijk getransformeerd in onzelfstandige huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Binnen de gemeente is afwijking van regelgeving mogelijk, met uitzondering van brandveiligheid.

Maatschappelijk probleem?
In Amsterdam zijn eind augustus 2010 192 grotere kantoorgebouwen geregistreerd die langer dan 3 jaar geheel of gedeeltelijk leegstaan (Kantorenmonitor Amsterdam). Tegelijkertijd is er een grote urgente behoefte aan huisvesting voor studenten, arbeidsmigranten en uitgezette onderhuurders. Daarbij komt de aanstaande ontruiming van 200 kraakpanden. Gebleken is dat deze urgente doelgroepen genoegen nemen met tijdelijke huisvesting op basis van gedeelde voorzieningen in het prijssegment tot maximaal € 350 all-in.
Gezien de dalende m2 prijzen op de kantorenmarkt komt de haalbaarheid van tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen voor een periode van 5 tot 10 jaar binnen handbereik. Toetsing aan bouw- en milieuregels kan een bottleneck zijn. Een pilot met betrokkenheid van gemeentelijke instanties kan een oefening zijn om met een frisse blik naar interpretatie van regels te kijken.
Ook de techniek van transformatie behoeft een praktijktoets. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van eerdere ervaringen in Utrecht (Stichting Tijdelijk Wonen).

Inhoud experiment
De SEV stelt als adviseur voor een haalbaarheidstoets ter beschikking JB Benraad, die veel ervaring heeft met transformatie van kantoren bij Stadswonen Rotterdam (permanente transformatie) en Stichting Tijdelijk Wonen Utrecht (tijdelijke transformatie).
In overleg met de eigenaar van de twee kantoorpanden en projectbureau Zuidoostlob van de gemeente Amsterdam komt Benraad met een eerste advies voor de aanpak van de transformatie. Dit advies wordt besproken met de betrokken gemeentelijke diensten. Uitgangspunt is beoordeling als bestaande bouw en soepele omgang met woontechnische nomen en milieuregels; op het gebied van brandveiligheid worden geen risico’s genomen.
Verdere uitgangspunten zijn: tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandswet, huurbepaling op basis van woningwaarderingsstelsel voor kamerverhuur en exploitatietermijn van 5 tot 10 jaar (zie Motie Linhard).
Op basis van de haalbaarheidsstudie en het overleg met de gemeentelijke diensten wordt een schetsplan en een programma van eisen opgesteld in opdracht van de gebouweigenaar en het projectbureau ZO Lob.

Verkenning
Een aparte verkenning zal worden uitgevoerd naar verlevendiging van het maaiveld in de omgeving van de pilotkantoren. Hierbij wordt gedacht aan plaatsing van wooncontainers op de ruime groenstroken in het kantorengebied en vestiging van ook ’s avonds in gebruik zijnde publieksfuncties (zoals een café) in de plint.
Hierop volgt een ‘’uitvraag’’ richting bedrijfsleven om met offertes te komen voor technische oplossingen en tijdelijk plaatsbare inbouwproducten. Nadat overeenstemming is bereikt over kosten en vergunningen kan via een verkorte procedure (b.v. tijdelijke ontheffing bestemmingsplan) de pilot in uitvoering worden genomen. De SEV zal samen met Projectbureau ZO lob een onafhankelijke evaluatie doen uitvoeren.
Het is mogelijk dat parallel aan het SEV experiment meerdere pilots in Amsterdam zullen worden uitgevoerd, die ook bij de evaluatie betrokken worden. Op basis van de evaluatie kan Amsterdam beleid maken voor toepassing op grotere schaal. Het streven is dat deze cyclus binnen een jaar wordt doorlopen.

Bron: www.sev.nl

De leegstand van kantoren rijst de pan uit. Wetenschapper Hilde Remoy spreekt van een wegwerpmentaliteit. Kantoren omvormen tot bijvoorbeeld appartementenflats draagt een steentje bij de structurele leegstand terug te dringen. Zo is te lezen in De Gelderlander.

Leegstaande kantoren vormen een chronisch probleem. “Er zouden ruim 300.000 werknemers bij moeten komen om die lege ruimte te vullen”, verduidelijkt universitair docent vastgoedbeheer Hilde Remoy aan de TU Delft, die eerder dit jaar promoveerde op deze materie.

De cijfers liegen er niet om. Van de totale hoeveelheid kantoorruimte staat 13,3 procent leeg, 7 miljoen vierkante meter, zo heeft DTZ Zadelhoff becijferd. “Dat is enorm veel. In een gezonde markt zou dat 5 procent zijn. Dat is ook nodig om verhuizingen van bedrijven op te vangen”, licht Remoy toe. “Echt problematisch is de structurele leegstand: de gebouwen die drie jaar of langer leeg staan. Dat is nagenoeg eenderde van de totale leegstand.”

Leegstand voor de toekomst
Remoy spreekt van een maatschappelijk probleem. Ze schetst een beeld van kantooreigenaren (veelal beleggers), die hun eigendom in waarde zien dalen, gemeenten die inkomsten derven en bedrijventerreinen die verloederen.

Het einde is nog lang niet in zicht. “Nieuwbouw is bouwen voor de leegstand van de toekomst”, concludeert ook DTZ Zadelhoff in het rapport ‘Het aanbod veroudert’. “Voor sommige eigenaren wordt het tijd het verlies te nemen.” Volgens bureau Twynstra Gudde stevenen we af op een leegstand van 25 procent in 2015.

De diagnose: kantoren in de binnenstad doen het redelijk goed, zo heeft wetenschapper Remoy onderzocht. “Kantoren op zogeheten monofunctionele kantoorlocaties daarentegen zijn een moeilijk geval. Dan moet je denken aan locaties waar vooral kantoren staan, misschien gemengd met wat kleine bedrijvigheid of distributie en weinig voorzieningen als winkels en horeca.”

Veel van die terreinen zijn te vinden in uitbreidingsgebieden van gemeenten, zoals zichtlocaties langs snelwegen. “Ze dateren uit een tijd dat er groei zat in de kantorenmarkt”, zegt Remoy.

Werknemers vinden zulke saaie terreinen steeds meer vervelend. “Je zit de hele dag binnen zonder dat je naar buiten kunt om even te lunchen of een boodschapje te doen.”

Oorzaak leegstand
De oorzaak van de leegstand is tweeledig: de nieuwbouw holde harder vooruit dan dat het aantal kantoorbanen groeide. Anderzijds willen huurders graag in nieuwbouw zitten die van alle moderne gemakken is voorzien en trekken weg van minder goede locaties.

“Het gaat hen om locatie, imago en uitstraling”, verklaart Remoy. Voor beleggers is die nieuwbouw daarom interessant. Gemeentes werken mee – die verdienen geld met uitgeven van grond. Dan is er ook nog Het Nieuwe Werken: meer flexplekken scheelt een hoop kantoorruimte (en dus geld). Hebben we de crisis nog niet genoemd. Nieuwe bedrijven melden zich amper, en bestaande kijken kritisch naar hun huisvesting. De beroepsbevolking groeit niet. “Al met al giert de leegstand sinds 2002 uit de klauwen. Men dacht: het komt wel goed door economische groei.”

Wat moet er gebeuren?
“Van alles wat. De uitbreiding van de kantorenmarkt moet een halt worden toegeroepen. Gemeenten moeten geen grond meer uitgeven voor nieuwbouw. Dat is lastig want er blijft altijd vraag naar hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast is er vraag naar verduurzaming van kantoorruimte. Als een bedrijf echt nieuwbouw wil, dan op een bestaande locatie, dus eerst slopen.”

Om het probleem daadwerkelijk te verkleinen, zijn drastischere maatregelen nodig. Sloop of transformatie: bijvoorbeeld tot appartementen of studentenflats. “Dat gebeurt nog mondjesmaat, maar veel te weinig. Woningbouwverenigingen zijn er best in geïnteresseerd, want die kunnen moeilijk locaties vinden in de binnenstad. Er zijn heel mooie voorbeelden van. Zoals Granida, een voormalig GGD-gebouw in Eindhoven. Of de oude hoofdkantoren van Akzo in Arnhem en Shell in Den Haag.” Zulke monumentale gebouwen hebben met grote entrees en ornamenten op de gevel een geweldige uitstraling en zijn daarom gewild als woonlocatie.

Remoy schat dat transformatie voor 40 procent van de structurele kantorenleegstand uitkomst kan bieden. Dat er niet al veel meer getransformeerd wordt, heeft diverse redenen. Zoals financiële. “De aankoopprijs van leegstaande gebouwen is een obstakel. De boekwaarde is voor eigenaars vaak hoger dan de marktwaarde. Die gaat uit van de mogelijke huuropbrengst, maar als je eerlijk bent is dat soms nul euro.” Dan zijn er juridische redenen: milieuwetten. Fijnstof en geluidhinder houden bewoning in 15 tot 20 procent van de gebouwen tegen.

Bovendien zijn niet alle gebouwen geschikt voor een ombouw. De gangbare maten zijn doorgaans goed bruikbaar. Aanpassingen zijn nodig voor onder meer geluidsisolatie, gas, water en stroom en afvoerleidingen. Een schacht maken in voorgespannen prefab vloerplaten is problematisch. Ook prefab dragende buitengevels lenen zich niet voor aanpassingen als ramen en balkons. Transformaties op bedrijventerreinen is een nog complexer verhaal. “Dat moet je een heel terrein aanpakken. Dat heeft heel wat voeten in de aarde. Er moeten voorzieningen komen, een supermarkt, een huisarts, een crèche. De gemeente Amsterdam is bezig met een project. Een grote opgave want al die gebouwen hebben meer eigenaren, die je allemaal op één lijn moet zien te krijgen.”

Daarbij komt dat de beleggerswereld segmenten kent. Beleggers in kantorenvastgoed beleggen zelden in woningen. Ideaal zou zijn dat één investeerder bij een project de hele boel opkoopt. “Helaas werkt het niet zo, zeker niet in crisistijd.” Volgens Remoy hebben beleggers ook een keerpunt bereikt. “Ze beseffen wat er aan de hand is. Ze ondervinden de gevolgen van leegstand. Al is een probleem daarbij dat veel in handen is van buitenlandse investeerders, die wat minder zicht hebben op de Nederlandse markt.”

Verspilling schaarse ruimte
Eerder dit jaar hebben de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) en minister Huizinga met alle belanghebbenden (ontwikkelaars, huurders, overheden) de aanzet gegeven voor een actieplan, dat een dezer dagen gereed moet zijn. “We onderkennen de ernst van het probleem”, sprak Huizinga bij die gelegenheid. “Leegstand is onverantwoorde verspilling van de schaarse ruimte.”

Uitgangspunten zijn dat er minder grond wordt uitgegeven. Beleggers en ontwikkelaars zetten zich in voor herontwikkeling en verduurzamen van bestaande voorraad. Nieuwe locaties mogen geen werkbestemming krijgen als een bestaande locatie een goed alternatief biedt. Er komen meer mogelijkheden voor herbestemming.
De IVBN ziet de samenwerking in een actieplan zitten. “Zo slaan we drie vliegen in een klap. We bevorderen de verduurzaming van de kantorenvoorraad, brengen de kantorenmarkt weer in evenwicht en beperken hoge kosten van verloederende kantorenparken.”

“Met dit initiatief zijn we zeker op de goede weg”, oordeelt Remoy. “Vooral omdat alle partijen hun rol pakken en niet naar een ander wijzen. Dat is constructief.”

Bron: De Gelderlander – Maarten van de Rakt & duurzaamgebouwd.nl

De Nederlandse kantorenmarkt is in de eerste zes maanden van 2010 geconfronteerd met een verdere toename van het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoorruimte. Het totale aanbod steeg met 5 procent tot 6,58 miljoen vierkante meter. Ook had de kantorenmarkt te kampen met een tegenvallende vraag.

Op de vrije markt – de markt waarin projectontwikkelaars en beleggers figureren – werd in de eerste helft van 2010 ongeveer 475.000 vierkante meter verhuurd en verkocht, een daling van 15 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Een en ander blijkt uit voorlopige cijfers van NVM Business op basis van zelf verzamelde gegevens over de gehele Nederlandse markt. De cijfers liggen in lijn met de eerder dit jaar door de NVM uitgesproken verwachtingen.

De toename van het aanbod gedurende de eerste zes maanden van 2010 had voor het grootste deel betrekking op oudere kantoorruimten; in het nieuwbouwsegment kwam er slechts 65.000 vierkante meter bij. Daarnaast viel het op dat de kantorenwijken het wederom moesten ontgelden, want de stijging van het aanbod was hier verhoudingsgewijs het grootst.

Ofschoon de toename van het aanbod zich in alle regio’s van ons land manifesteerde, was deze het meest zichtbaar in de regio Zuidwest. Dat was onder meer het gevolg van een verruiming van het aantal beschikbare vierkante meters in Rotterdam, Den Haag, Rijswijk, Zoetermeer en Leiden. In Den Haag – de stad die doorgaans een relatief laag leegstandspercentage kent – steeg het aanbod zelfs tot iets meer dan 400.000 vierkante meter, overeenkomend met 10 procent van de totale voorraad.

Behalve aan de aanbodzijde had Den Haag ook aan de vraagzijde de wind duidelijk tegen. Uitgaande van de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens blijkt dat er in de eerste zes maanden slechts 13.000 vierkante meter is opgenomen tegen 50.000 vierkante meter vorig jaar. Overigens was Den Haag niet de enige grote stad in de Randstad die in de eerste helft van 2010 met een tegenvallende afzet van kantoren te kampen had. In Amsterdam viel de vraag eveneens tegen, maar kon desondanks toch nog 80.000 vierkante meter worden afgezet.

Duidelijk positiever was de gang van zaken op de verhuurmarkt in Rotterdam. Dankzij een paar grote transacties verdubbelde het transactievolume in de Maasstad. Ook in Utrecht ging de vraag naar kantoren omhoog, maar niettemin lag in verhouding tot de omvang van de kantorenmarkt de opname op een laag niveau. Buiten de vier grote steden hadden vooral de kantorenmarkten in Arnhem en Apeldoorn het moeilijk. In deze steden kwam de vraag naar kantoren nauwelijks van de grond.

Over de rest van het jaar is NVM Business niet positief gestemd. Uit een recente peiling blijkt dat bijna driekwart van de aangesloten bedrijfsmakelaars ervan uitgaat dat het aanbod nog zal toenemen. Bijna de helft van de makelaars voorziet een verdere afname van de vraag. Als gevolg hiervan blijven de huurprijzen van kantoren onder druk staan. Een lichtpuntje is wel dat de bedrijfsmakelaars iets minder somber over de markt zijn dan een halfjaar geleden.

bron: NVM.nl

De hoge en voorlopig nog verder toenemende leegstand van kantoren zal leiden tot een zeer laag beleggingsrendement voor objecten aan de ‘onderkant’ van het niet-duurzame deel van de bestaande kantorenvoorraad. Voor dit segment is een structurele neerwaartse prijsaanpassing noodzakelijk. Hierdoor echter, voorziet Jean Klijnen, kan sprake zijn van een belangrijke ‘kapitaalvernietiging’.

Ingrijpende verandering – zoals verduurzaming van de voorraad – is de enige mogelijkheid om op dergelijke objecten nog een acceptabel rendement te kunnen maken. Immers, met name op dit gebied is de huidige vraag groter dan het aanbod en liggen voor de komende jaren in toenemende mate kansen.

Na een piek in 2005 is de leegstand, als gevolg van het gunstige economische klimaat, de jaren erna gedaald tot rond de 11 procent. In 2009 is de leegstand echter weer omhoog geschoten naar ruim 14 procent. Op dit moment staat bijna 7 miljoen vierkante meter van de totale 48 miljoen vierkante meter kantoren leeg. Een groot deel hiervan, circa 2 miljoen vierkante meter, staat structureel leeg en dit deel van de voorraad zal de komende jaren naar verwachting snel verder in omvang toenemen.

Daar staat tegenover dat in een weer wat aantrekkende economie de kantoorgebonden werkgelegenheid, weliswaar met enige vertraging, zal groeien, waardoor de vraag naar kantoorruimten stijgt. Ook zien we in Nederland een toenemende arbeidsparticipatie van 55-plussers, vrouwen en part timers, is er sprake van een verdere verdienstelijking van de economie en een mogelijk verdere afname van de arbeidsongeschiktheid. Deze ontwikkelingen zouden er juist toe moeten leiden dat eerst de effectieve huren en vervolgens de waarde en dus de rendementen van beleggingen in kantoren zouden moeten stijgen. Echter, de niet-duurzame kantoren sluiten veelal niet meer aan bij de wensen van gebruikers en zullen daardoor kansloos blijven, zelfs bij een aantrekkende vraag naar kantoren.

Het stuwmeer aan niet-duurzame, leegstaande kantoren zal voor een deel van de markt zorgen voor lage beleggingsrendementen door de concurrentie op prijs bij verhuur. Het leidt ertoe dat ondanks het herstel van de economie, de waarde van grote delen van de kantorenvoorraad zich verder neerwaarts zullen blijven ontwikkelen. De sterke prijsconcurrentie op een belangrijk deel van de markt zal daarbij niet alleen van invloed zijn op de waardeontwikkeling van leegstaande kantoren, maar ook op de thans goed verhuurde objecten, omdat het absolute verschil tussen de huurniveaus van verschillende panden in een bepaalde markt nu eenmaal beperkt zal zijn. De nog steeds oplopende leegstand werkt zo als een loden kogel om de enkel van iedere kantorenbelegger. De verwachting is dat niet-duurzaam vastgoed binnen 5 tot 10 jaar alleen nog maar tegen een discount te verkopen zal zijn.

Een segment binnen de kantorensector waar naar onze overtuiging een contraire marktbeweging zal plaatsvinden is bij duurzame kantoorpanden. Dit soort kantoren zal door de beperkte beschikbaarheid te maken krijgen met krapte en (deels sterk) bovengemiddelde rendementen.

Factoren duurzaamheid
Belangrijk hierbij is dat het begrip duurzaamheid niet wordt ingeperkt tot milieuaspecten op objectniveau, maar dat hier ook andere factoren bij worden betrokken zoals met name de locatie van dat object. Die locatie van een kantoorpand wordt vaak vergeten in het duurzaamheidsvraagstuk. Kopers en beleggers blijven op dit gebied te veel hangen bij technische elementen zoals CO2-uitstoot, energieverbruik etc. Wij zijn van mening dat doorgaans ook factoren als goede bereikbaarheid per openbaar vervoer expliciet moeten worden meegenomen. Maar ook voorzieningen in de omgeving, zoals winkels, horecagelegenheden of kinderdagverblijven, zijn belangrijke locatieaspecten die een pand duurzamer maken.

De verwachte relatief lage rendementen tijdens de huidige cyclische upswing zijn een voorbode van de kapitaalvernietiging die zal plaatsvinden in het niet-duurzame deel van de kantorenmarkt. Daartegenover staat een tekort aan duurzame kantoorobjecten. In toenemende mate zullen huurders interesse hebben in dit soort panden. Beleggers in kantoren moeten zich dan ook opmaken voor investeren in het duurzaam maken van hun portefeuilles. Anders blijven de rendementen zich verder versneld negatief ontwikkelen. De loden kogel aan het been krijgt dan de omvang van de sloperskogel.

Directeur bij Bouwfonds Real Estate Investment Management

Bron: Cobouw.nl

De druk op de vastgoedmarkt neemt opnieuw toe. Dit voorspelt Deloitte naar aanleiding van recent onderzoek onder corporate cfo’s. Het onderzoek laat zien dat bedrijven gaan besparen op hun real estate-portefeuille.

Men denkt vooral aan het terugdringen van het aantal gehuurde m2 (37 procent) en het heronderhandelen van de bestaande huurcontracten (29 procent). Dit leidt volgens Deloitte tot meer leegstand en lagere huren.

Een negatief effect op de waarde van het vastgoed is onvermijdelijk. Naast kostenreductie blijkt uit het Deloitte-onderzoek dat duurzaamheid (28 procent) en ‘Het Nieuwe Werken’ (24 procent) ook tot de speerpunten van de cfo behoren.

Deloitte-partner en vastgoedadviseur Bart Hoevers denkt dat de sector opnieuw een moeilijke periode tegemoet treedt. De vastgoedmarkt heeft tot nu toe vooral last gehad van terughoudende beleggers en tegenvallende beleggingsresultaten als gevolg van de financiële crisis. Uit het onderzoek blijkt dat naast de belegger nu ook de gebruikers van vastgoed gaan besparen. Hierdoor neemt de druk in de sector opnieuw toe.

Hoevers: “Het onderzoek laat zien dat ruim 30 procent van de cfo’s bespaart op vastgoed. Ik verwacht dat de aandacht voor kostenreductie in de komende periode verder groeit. Naast het bedrijfsleven zie ik ook bij de overheid dat kostenreductie bovenaan de agenda staat.”

Kostenbesparing door alternatieve werkplekoplossing
‘Het Nieuwe Werken’ vormt naast kostenreductie en duurzaamheid ook één van de speerpunten in het vastgoedbeleid van ondernemingen. Volgens 24 procent van de cfo’s behoort het tot een van de ‘key drivers’. Bijna de helft van de cfo’s (48 procent) denkt met dit nieuwe werkconcept kosten te besparen. Ongeveer een derde van de ondervraagden denkt aan een besparing die ligt tussen de 5 en de 15 procent.

Het Nieuwe Werken is een andere manier van (samen)werken die mogelijk wordt met de ondersteuning van nieuwe technologie, nieuwe werkplekconcepten en hr-instrumenten. Mensen en organisaties gaan flexibeler om met arbeidstijd en werkomgeving waardoor de productiviteit omhoog gaat. Hoevers: “Het Nieuwe Werken is een groeiende trend die naast de beoogde kostenreducties eveneens zal leiden tot minder m2 kantoorruimte.”

Duurzaam vastgoed aantrekkelijk voor de arbeidsmarkt
De vastgoedsector moet zich gaan richten op het ‘verduurzamen’ van de bestaande vastgoedvoorraad. In de toekomst zullen meer bedrijven naar de economische en ecologische aspecten van huisvesting kijken.

Het onderzoek laat zien dat 28 procent van de cfo’s belang hecht aan duurzaamheid in de real estate-portefeuille. Bedrijven willen hun medewerkers hiermee een gezonde en productieve werkomgeving bieden (90 procent) en de aantrekkingskracht op de arbeidsmarkt te vergroten (66 procent). Ook de imago-aspecten van duurzaamheid spelen een grote rol, volgens 82 procent van de cfo’s is een beter imago dé reden om voor duurzaam vastgoed te kiezen.